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Você, colega corretor, leu páginas e páginas de classificados nos principais jornais, pesquisou em sites especializados na Internet, tomou seu banho matinal, vestiu uma boa roupa, tirou seu carro da garagem, enfrentou congestionamentos, foi pras ruas fazer a captação daquele imóvel especial, com as características que o seu cliente pediu.
Um verdadeiro trabalho de “garimpagem”, mas muito mais especializado e refinado...
Encontrado o imóvel, você tentou e conseguiu descobrir o proprietário, entrou em contato com ele, visitou o imóvel, entregou cartão de visita, conversou, fez anotações, negociou com ele as condições do serviço que prestaria. Aí você contatou seu cliente comprador, falou pra ele do imóvel, descreveu suas características, informou o preço etc. etc., fazendo com que ele se interessasse em conhecer o imóvel, marcando uma visita. No dia e hora em que o cliente escolheu.
Então, naquele “domingo ensolarado” (muitas vezes...), você levantou cedo, fez novamente todo o “ritual”... banho, melhor roupa, carro na rua... e lá foi você pro “grande dia”... Você mostrou cada detalhe do imóvel pro cliente e família, apontou as qualidades, os pontos fortes... respondeu devidamente todas as indagações. Praticamente não havia “pontos fracos” a rebater, porque seu trabalho de captação foi muito bem feito, direcionado praquele cliente em especial, profissional gabaritado que você é...
Mas havia a questão “preço”, negociada por você nos dias subseqüentes, fazendo a intermediação entre proprietário e comprador, chegando, depois de muitas idas e vindas, a um valor que atendia as expectativas de ambos. Então você, caro colega, conseguiu que seu cliente assinasse uma proposta de compra, aceita e assinada igualmente pelo proprietário. Negócio fechado? Partes satisfeitas? Comissão garantida? Nem sempre...
24 horas depois de assinada a proposta, por razões alheias à questão, o comprador não “aparece” para o contrato de compra e venda, “pulando fora” do negócio sem qualquer justificativa. E agora, José? E aí, querido colega? O que fazer? O que dizem os “sábios” que atuam nos órgãos de classe? Consultados alguns pareceres, o pobre corretor se vê sozinho, “ao Deus dará”, “no mato sem cachorro”, como dizem...
Quem aufere anuidades e atua para defendê-lo se posiciona de modo contrário, invocando o entendimento de alguns tribunais, diga-se, mas também desvalorizando todo o trabalho realizado pré-venda, argumentando que se trata de “ossos do ofício” e que você, corretor, apenas “aproximou” as partes, não efetuou o trabalho completo.
Mas... Dispõe o art. 725 do Novo Código Civil Brasileiro: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Declara a renomada jurista Maria Helena Diniz, Professora Titular de Direito Civil da PUC-SP, com mais de quarenta obras publicadas: “O corretor tem direito à remuneração se aproximou as partes e elas acordaram no negócio, mesmo que, posteriormente, se modifiquem as condições ou o negócio venha a ser rescindido ou desfeito, inclusive por arrependimento de qualquer dos contratantes” (Código Civil anotado, Saraiva, 2003, p. 474).
E então, querido colega? Questão encerrada, como querem alguns tribunais e órgãos de classe? Ou Poder Judiciário (Juizado Especial Cível e outras instâncias), como indicam alguns eminentes doutrinadores? Cada caso é um caso. Cada profissional conhece as especificidades do negócio que intermedia. São vários os aspectos a considerar, entre eles a morosidade da “Justiça” brasileira, arquiconhecida e desestimulante. Mas como todos sabemos, passividade e conformismo não mudam nada.
Ousadia e coragem, quem sabe?!...
(9 Votes)
Comentários
www.forumimobiliario.com.br/forum/viewtopic.php?f=278&t=867 Citação
Então cada macaco no seu galho, nó estamos prestando um trabalho POSITIVO e embasado na lei e ética dos orgãos fiscalizadores Citação
No início da profissão, no afã de fechar vendas, tomei vários "chapéus". Não só com vendas concretizadas como também após aproximação das partes.
Hoje, um pouco mais experiente, me cerco de alguns cuidados: 1) Não atendo clientes sem antes realizar uma triagem; 2) nas visitas peço para assinar uma FICHA DE VISITA AO IMÓVEL; 3) Ao fechar a venda, além da Ficha de Visita, assinam a Proposta de Compra e Venda e o Contrato entre as partes.
Mesmo assim, temos alguns casos tramitando na justiça para recebimento de honorários. Todos esses contratempos seriam amenizados se os órgãos reguladores da nossa profissão utilizasse parte das ANUIDADES arrecadas em campanhas de esclarecimento à população. Deixando claro que os honorários são legítimos. É fruto de um trabalho executado.
O Mestre dos mestres já dizia: "O trabalhador é digno do seu salário".
Fraterno abraço
Ivan Citação
O que foi mencionado pelo Samir diz respeito à lei de arras que prevê que o comprador perde o sinal que deu como garantia no negócio, caso desista, ou que o vendedor devolva o dobro do valor dado em sinal, caso este desista (nada a ver com comissão). Quem entrar com uma ação cobrando comissão de vendas (ou honorário – como deseja o colega), vai perder tempo por uma razão básica: não houve a venda. Infelizmente, insisto, não havendo venda a justiça entende que não há comissão (sendo esta a essência do problema levantado pelo colega Thomas).
A prática do mercado mais recomendada é cobrar integralmente a comissão no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, momento em que é dado o sinal. De qualquer forma, é bom termo não gastar esse dinheiro até a conclusão do processo pelas razões expostas acima. Cobrar a comissão neste momento vai evitar a canseira que os colegas tomam para cobrar um serviço já executado: só isso.
No meu ponto de vista, as orientações dadas pelos colegas Thomas e Ivan são corretas, muito importantes e devem ser seguidas. Citação
Ou seja, está escrito no Código Civil que:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Entretanto, isso não tem nada a ver com a forma como o colega Samir expôs a questão. Não existe nenhuma obrigação de se pagar em dobro em caso de desistência. Isso se aplica ao sinal, e deve ser pago pelo vendedor ao comprador, caso em que o primeiro tenha desistido do negócio. Neste sentido, especificamente , a minha resposta anterior está correta.
Além da precipitação, o que me induziu ao erro foi a prática do dia a dia. A despeito da lei, não existe a prática de contratos de intermediação imobiliária na imensa maioria das relações entre corretores e proprietários de imóveis. A despeito da cruzada que empreendemos aqui no sentido de valorizar o contrato, o mercado praticamente não adota esta prática.
O que se vê no dia a dia são corretores trabalhando de maneira informal, proprietários que oferecem seus imóveis para “n” corretores. Recentemente, em uma matéria no Jornal A Tarde, compartilhada pelo presidente do CRECI aqui de Salvador, um proprietário enalteceu sua estratégia de contratar várias imobiliárias e assim ampliar suas chances de sucesso. O presidente do CRECI acrescentou, apenas, que ele deveria buscar as imobiliárias mais tradicionais da cidade…
Essa é a realidade. Por conta disso, talvez tenha faltado o rigor na minha avaliação.
Por outro lado, é preciso acrescentar que existem circunstâncias para a aplicação do artigo do Código Civil aqui citado. Por exemplo, a desistência tem que se “injustificada” ou partir daquele que contratou o corretor (entendimento de alguns tribunais). Peguei algumas sentenças na web (confira aqui) mostrando que justificar uma desistência é uma coisa relativamente simples. Além disso, é entendimento geral nos tribunais que “A comissão de corretagem sobre transação imobiliária somente é devida quando houver concretização do negócio, após aproximação das partes interessadas e informações bilaterais indispensáveis a respeito do bem negociado”.
Junte-se a isso o reconhecimento do “contrato verbal” - II - Segundo o STJ, a prova testemunhal é suficiente para provar efeitos oriundos de contrato de corretagem não escrito, ainda que o valor do mesmo seja superior ao décuplo do salário mínimo; Ou “A falta de documento atestando a celebração de contrato de corretagem, caracterizando, assim, a forma verbal, não infirma sua existência, porquanto independe de forma ou solenidade expressa, de modo que poderá tanto ser manifestada a contratação por escrito quanto verbalmente e até mesmo por aceitação tácita.” Tem muito proprietário que entrega o imóvel para vários corretores e imobiliárias, caracterizando “n” contratos verbais. Se a lei fosse aplicada ao pé da letra e “n” corretores apresentarem clientes nas condições originalmente requeridas pelo vendedor, ocorreriam pelo menos “n-1” desistências … Entretanto, não é essa a prática de mercado… Citação
Meu caro Samir - Não só frequentei regularmente o curso de TTI, aqui em São Paulo, como conclui e sou Credenciado junto ao CRECI-SP, com ANUIDADE rigorosamente em dia. Estou sempre participando de cursos e palestras relativas à profissão para estar atualiazado.
Entretanto, DUVIDO que a maioria dos colegas se preocupa com esses procedimentos básicos, principalmente a FICHA DE VISITA. Tenho a humildade de reconhecer que fui negligente no início das atividades. Diferente de vc, que ao que tudo indica é um SABE TUDO!!! Seja menos ÁCIDO nas suas considerações. A finalidade deste fórum é trocar idéias e informações. Ataques pessoais devem ser evitados para não causar desarmonia.
Ivan Citação
Oque nos resta é tentar fidelizar os nossos clientes e usarmos de sabedoria. Citação
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