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A Comissão de Trabalho, de Administração e Serviço Público rejeitou por unanimidade, na quarta-feira (20), o Projeto de Lei 2992/08, do deputado Vander Loubet (PT-MS), que dá oficialmente aos corretores a função de avaliar imóveis.
O projeto amplia as atribuições dos corretores previstas na Lei 6530/78. Atualmente, compete a esses profissionais intermediar a compra, venda, permuta e locação e opinar quanto à comercialização das unidades.Desvirtuamento
O relator Eudes Xavier (PT-CE) apresentou parecer pela rejeição da proposta. Segundo ele, a crise financeira mundial começou exatamente com um desvirtuamento das avaliações mercadológicas de imóveis.
De acordo com Eudes Xavier, os corretores enfrentariam um impedimento de natureza ética: "Há um evidente conflito de interesses entre avaliar bens de terceiros e comercializá-los com base nas avaliações feitas", explicou.
O relator lembrou que os atuais avaliadores não recebem comissões sobre as vendas: "Os profissionais que hoje calculam esses valores [dos imóveis] seguem critérios técnicos e realizam avaliações científicas, de maneira fundamentada, com isenção e objetividade."
Ele disse que os corretores não têm formação específica para a atividade, que requer conhecimentos relativos ao estudo das instalações, ao aproveitamento eficiente dos terrenos e às restrições impostas pelas leis de uso do solo.
Competência
O projeto amplia as atribuições dos corretores previstas na Lei 6530/78. Atualmente, compete a esses profissionais intermediar a compra, venda, permuta e locação e opinar quanto à comercialização das unidades.
Desvirtuamento
O relator Eudes Xavier (PT-CE) apresentou parecer pela rejeição da proposta. Segundo ele, a crise financeira mundial começou exatamente com um desvirtuamento das avaliações mercadológicas de imóveis. De acordo com Eudes Xavier, os corretores enfrentariam um impedimento de natureza ética: "Há um evidente conflito de interesses entre avaliar bens de terceiros e comercializá-los com base nas avaliações feitas", explicou.
O relator lembrou que os atuais avaliadores não recebem comissões sobre as vendas: "Os profissionais que hoje calculam esses valores [dos imóveis] seguem critérios técnicos e realizam avaliações científicas, de maneira fundamentada, com isenção e objetividade."
Ele disse que os corretores não têm formação específica para a atividade, que requer conhecimentos relativos ao estudo das instalações, ao aproveitamento eficiente dos terrenos e às restrições impostas pelas leis de uso do solo.
Competência
O autor do projeto argumentou que pretende tornar mais claro o texto da lei, pois segundo ele a competência para a avaliação é um assunto controverso. "Parece lógico que, dentro da competência para opinar sobre a venda, está a de avaliar o imóvel", disse Vander Loubet.
Ele contestou a interpretação de que apenas engenheiros e arquitetos podem executar esse trabalho.
Tramitação
O projeto segue para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). Se for aprovado por ela, será votado no Plenário da Câmara.
Ele contestou a interpretação de que apenas engenheiros e arquitetos podem executar esse trabalho.
Tramitação
O projeto segue para a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ). Se for aprovado por ela, será votado no Plenário da Câmara.
Fonte: Câmara dos Deputados
Comentários
Segundo o relator, crise financeira mundial começou exatamente com um desvirtuamento das avaliações mercadológicas de imóveis. O que é isso, companheiro?? A avaliação mercadológica, como o nome já diz, reflete a disposição do mercado em pagar um bem. Não são os corretores de imóveis que determinam isso. Aliás, independente do ponto de vista de qualquer um, seja corretor de imóveis, engenheiro, arquiteto ou o papa, o mercado se regula por uma lei básica, chamada de “oferta e demanda”. O que gerou a crise nos Estados Unidos foi a ganância dos bancos junto com a falta de regulamentação para empréstimos, coroada pela recompra de títulos podres. Caramba!! Não tinha ninguém para explicar isso para o deputado??
Por outro lado, dizer que os corretores de imóveis enfrentariam um impedimento de natureza ética na avaliação de imóveis, reflete uma completa falta de conhecimento do mecanismo de avaliação, compra e venda de um imóvel. Quem disse que o corretor que vai avaliar é o corretor que vai vender?
No que diz respeito à afirmação de que “Os profissionais que hoje calculam esses valores [dos imóveis] seguem critérios técnicos e realizam avaliações científicas, de maneira fundamentada, com isenção e objetividade”, cabe lembrar, primeiro, que não existe avaliação científica que resista à avaliação de mercado. Não adianta ninguém afirmar que construiu uma casa na favela com piscina, acabamento de luxo, 4 vagas na garagem, etc., ao custo de R$ 1 milhão porque não vai vender a esse preço. Pode jogar todos esses dados no lixo e partir para avaliação de mercado, e o mercado não gosta de comprar casas na favela…
Segundo, quem disse que avaliação de imóveis feita por corretor de imóveis não segue critérios técnicos e avaliações científicas? Seria obra do Espírito Santo, talvez? (aliás, o que seriam essas “avaliações científicas”?). A avaliação de imóveis expedita é feita através da comparação de preços de imóveis na mesma região e com o mesmo padrão construtivo, considerando aspectos como localização, tamanho e forma do terreno, infra-estrutura urbana e mais um monte de critérios… Devidamente tabulados, tira-se a média e o desvio padrão das amostras para chegar ao valor do imóvel… isso é técnico? Ou é subjetivo?
Com relação à formação técnica dos corretores, vale lembrar que existe um curso específico e um cadastro nacional de avaliadores de imóveis (corretores). Por outro lado, vale ressalvar que o objetivo da avaliação de imóveis aqui discutido é orientar as pessoas sobre o valor real de um patrimônio. Nenhum outro critério, por mais “científico” que seja, sobrepõe a definição de quanto o mercado paga por um determinado imóvel. Certamente o próprio deputado, se algum dia prescindir da informação, contratará um engenheiro para fazer a tal “avaliação científica” mas depois vai perguntar para um corretor se o mercado paga mesmo aquele preço (ou mais, ou menos), porque, no frigir dos ovos, o que conta efetivamente é quanto de dinheiro vai para o bolso dele ao se desfazer do patrimônio.
E para fechar o comentário, lamento que este tipo de discussão não chegue às bases. É como discutir o aborto sem perguntar para as mulheres o que realmente elas pensam disso, ou discutir jornada de trabalho sem nunca ter apertado a mão de um trabalhador. É complicado imaginar um congresso que tenta legislar tão distante do povo, o principal objetivo da sua existência. Citação
Em outros países não é necessário ser Engenheiro para fazer avaliações, mas é importante poder comprovar conhecimentos - sou favorável a algum sistema de credenciemento ou entidade supervisora, e curso dirigidos. Quem inventou a profissão de avaliador foram os ingleses, e eles espalharam essa profissão ao redor do mundo com a expansão de empresas como Richard Ellis (agora CBRE) e Jones Lang Wooton (agora Jones Lang LaSalle), cujos profissionais são credenciados pela RICS, Royal Institution of Chartered Surveyors. Veja bem, a RICS não credencia avaliadores, credencia Profisionais de Imobiliária, ou seja, corretores também, corretores bem formados. A RICS define a availação como uma arte, não como uma ciência!
Comentário continua… Citação
Sr Ruiz fez a pergunta certa: o que vem a ser uma avaliação científica? Com a expressão "avaliação científica" ou "avaliação técnica", os engenheiros conseguem enganar/impressionar os juízes leigos. Não seria muito difícil para um matemático comprovar a inutilidade de análises científicas/estatíticas na grande maioria das avaliações. O nível de erro é muito grande. A maioria das avaliações somente tem entre 4 e 6 amostras comparativas que são realmente comparativas, e não se faz estatística com 5 amostras. Não dá para fazer "ciência" com 5 amostras comparativas. Além disso, em muitas avaliações não é possível encontrar amostra alguma, e neste caso o único que pode assinar em baixo da avaliação é quem conhece o mercado.
continua… Citação
Afirmo que na grande maioria das avaliações não é possível atingir o Rigor Normal, no máximo expedito. A Tabela de Homogeneização que os avaliadores usam é uma ferramenta bacana para comparar imóveis e fazer o avaliador fazer uma auto-argumentação sobre o objeto da avaliação, mas não há nada alamente científico numa Tabela de Homogeneização. E veja que um avaliador da RICS raramemente faria uso de tal tabela Citação
Para finalizar, eu prego que as avaliações imobiliárias deveriam ser atribuição dos corretores de imóveis, que são os que realmente conhecem o mercado, mas não sem treinamento e não de maneira exclusiva, ou seja, nas situações que requeiram, inclusive por desejo do cliente, contrate-se um engenheiro. O pouco conhecimento de estatística que eu tenho eu obtive no Instituto de Exatas da Universidade de Brasília. E o seu? Citação
Para mim, inciante na área imobiliária, como corretora e avaliadora, é enriquecedor ver esse debate, pois me dá mais vontade de me especializar no assunto.
Desejo boa sorte a todos.
Sr. José Ruiz. Sou de Fortaleza também. Abraço! Citação
E gente… Corretor é a parte interessada do negócio como ele pode avaliar? Citação
Á propósito, a sua afirmação “duvido que acredites que a instituição onde estudou garante seu conhecimento” está corretíssima, realmente eu não acredito. Em qualquer lugar encontraremos pessoas mais ou menos capazes. Mas veja que nem a instituição garante o conhecimento, nem o título tampouco. Captou?
Não quero aqui dizer que dá na mesma o cidadão ter se formado em engenharia ou ter feito um curso de TTI. Por favor… Também não dá para comparar os conhecimentos de um cidadão comum com os de um advogado no que tange a legislação. Lá e cá as diferenças são gigantescas. Mas tem muito “mestre de obra” por aí que dá show em engenheiro, assim como tem técnico de tribunal que dá aula para advogado. Quem é pai sabe muito bem quando receitar um Luftal para o filho… e por aí vai…
Em nosso caso, com certeza um corretor (que já não seja um engenheiro, claro) não vai conseguir fazer o projeto de um prédio. Mas avaliar um apartamento ele consegue, inclusive com as normas que você citou acima (é só ensinar).
Com relação ao fato do corretor ser parte interessada no negócio, eu vou repetir: não funciona assim. O corretor que avalia não é o corretor que vende. Via de regra, quando a avaliação está em pauta, é um processo que ou antecede um planejamento de venda ou é informação exigida em juízo. O cliente paga para ter aquela avaliação (normalmente 1 salário mínimo).
Quando o cliente vai vender e dá a exclusividade para o corretor, a avaliação é gratuita (essa nós não estamos discutindo). Quando o cliente vai vender e não dá exclusividade para o corretor, nem tem avaliação: normalmente o dono põe o preço que quer (e acredite, tem muito proprietário por aí que sabe direitinho quanto vale seu imóvel, mesmo sem ter passado na porta de qualquer faculdade).
Sua afirmação de que há outros profissionais que dão show em outras áreas não pode estar mais correta, mas não dá pra comparar avaliação de imóveis com receitar um Luftal ou ir ao tribunal de pequenas causas sem advogado. Desse modo você está banalizando o trabalho de avaliação de imóveis, quanto a ensinar as normas, tudo bem, não vejo problema, mas as normas não são feitas para leigos. Se existisse NBR pra transplante de coração, tenho certeza que um enfermeiro pode ser doutor nela… Mas executar o serviço só o médico é habilitado. Outro detalhe é a Anotação de Responsabilidad e Técnica que, como o nome já diz, garante que o trabalho possui um responsável. Mas já que o senhor fez algumas comparações eu faço a minha, Corretor avaliando imóvel é como um motorista sem carteira, ele pode até saber o que está fazendo, mas está em exercício ilegal. Citação
Quanto a esse assunto que ainda vai dar muito oque falar,temos que levar em conta as atribuições de cada profissional, o engenheiro pode fazer uma avaliação tecnica que leva em conta varios aspectos,porem não deveria entrar em meritos como preço de negociação de um bem imóvel,afinal que base ou que conhecimento tem um engenheiro que não vive o dia a dia do mercado de imóveis,alias trabalho em uma grande imobiliaria do Rio de Janeiro e durante uma boa parte do dia atendo ligações de engenheiros solicitando que eu os ajude quanto a avaliação de um imóvel,pedem que lhes digam o preço praticado em determinada região,pedem endereços de imoveis para omparação e outros dados,porem se esquecem de alguns detalhes importantes como a documentação de determinado imóvel,por exemplo, que base tem um engenheiro para analisar uma documentação,qu e base tem um engenheiro para dizer se um imóvel em determinada região é vendavel ou não… Citação
Então aqui fica uma frase importante:
Preço quem tem capacidade e conhecimento para avaliar é o corretor de imóveis,analise estrutural e outras caracteristicas determinantes ficam por conta do engenheiro.
Conselho: O engenheiro visita o imóvel e faz um laudo tecnico de avaliação contendo seu parecer sobre o imóvel,encaminh ando para um corretor credenciado analisar e dar o preço final…
— Citação
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