Home / Habitação / Crédito Imobiliário / AFTB é uma proposta séria?

AFTB é uma proposta séria?

Negócio de alto riscoSe você espera uma resposta “na lata”, desculpe-me, mas eu não tenho. Depois de alguns posts aqui neste Fórum (feitos pelo pessoal da AFTB) e alguma pesquisa na WEB (feitas por mim), resolvi colocar esse assunto em pauta para que alguma luz seja lançada sobre o mesmo.

Fala-se em 25.000 associados… ou seja, não é uma coisa para “passar em branco”… Muitos já lançaram críticas, outros juram tratar-se de um excelente negócio… Eu estou fazendo uma análise (bem superficial) para estimular críticas que possam construir um senso comum. Dado o “ponta pé inicial”, convido todos a manifestarem suas opiniões abaixo.

E tinha que fazê-lo, porque, pelo “andar da carruagem”, ou a AFTB vai se tornar a solução do problema habitacional neste país ou um dos maiores calotes de esquemas de pirâmide que já presenciamos.

Qual a proposta da AFTB?

A idéia é que você receba uma carta de crédito para aquisição de imóvel pagando parcelas (por exemplo 360 meses) sem juros. Então, para obter a carta de crédito para a compra de um imóvel no valor de R$ 100 mil, você terá que pagar uma prestação de R$ 277,78 (100.000/360).

Porém, todavia e contudo, antes de receber essa carta de crédito você é obrigado a “contribuir” com a associação por um período mínimo de 30 meses (2,5 anos). Veja o item 4.3 do “REGULAMENTO DO SISTEMA ALTERNATIVO DE CRÉDITO – SAC”. Depois que receber sua carta de crédito você ainda terá que contribuir com a associação (até a quitação). O valor dessa contribuição é igual ao valor do crédito pretendido dividido por 1.000: em nosso exemplo (imóvel de R$ 100 mil), a contribuição seria de R$ 100 mensais. Ou seja, você pagará R$ 3.000 à AFTB, a título de contribuição “inicial” e depois (se receber a carta de crédito imediatamente após os 30 meses iniciais) pagará uma parcela  mensal de R$ 377,78 (R$ 277,78 da carta de crédito + R$ 100 da contribuição).
Comparado com a realidade do mercado, ao final de 360 meses você pagou R$ 136.080 por um imóvel que custa R$ 100 mil, muito melhor que o financiamento imobiliário tradicional, onde você paga 2 imóveis para ficar com 1 e melhor também que o consórcio, onde você não paga juros (mas paga administração) porém, não pode contar com o imóvel (pode ser sorteado no início mas também pode ter que aguardar seu imóvel até o final do prazo).

Parece bom. Então qual o problema?

A conta não fecha.

Suponha que a AFTB receba 1.000 novos associados, regularmente, todo o mês (só para exemplificar), todos querendo carta de crédito de R$ 100 mil e que nós estamos no 30º mês do início da sua operação. Significa, então, que a AFTB terá que disponibilizar esse mês R$ 100 milhões em créditos (são 1.000 associados – os primeiros – que já cumpriram os 30 meses e querem suas cartas de crédito). Só que a empresa só arrecadou R$ 46,5 milhões:
(mês 1 arrecada 100 mil, mês 2 arrecada 200 mil, … mês 30 arrecada 3 milhões): soma tudo = R$ 46.500.000,00.
Esse valor só dá para atender 465 associados, isso se a empresa não gastar um pixulé sequer (mas aí quem paga a estrutura, o pessoal, os salários dos diretores, material de expediente, etc…?). 535 associados vão ficar “a ver navios” e no mês seguinte tem mais 1.000 na fila para atender. Aí eles vão precisar de R$ 153.500.000 e terão pouco mais do que R$ 3,5 milhões em caixa…
Podemos adotar um outro modelo: toda vez que tiver caixa, libera uma carta de crédito (assim capitaliza com as prestações). Segundo meus cálculos, o milésimo associado (que entrou no mês 1) só vai receber sua carta de crédito lá para o 45º mês (e não 31º mês, conforme prometido), isso se não gastarem nenhum centavo (a não ser com carta de crédito) e a entrada de novos associados  mantiver o ritmo (ou aumentar), o que é uma aposta muito arriscada.
Ainda considerando o modelo acima, se tudo der certo, o ritmo de novos associados for mantido e o dinheiro ficar reservado 100% para financiar imóveis, a taxa de atendimento aos associados (percentual de pessoas que são atendidas em relação ao total de associados) é muito baixa. Começa em 0%, claro, tem uma tendência de aumento (bom), mas em um ritmo muito lento. Vai levar dezenas de anos para dizer que a AFTB consegue atender 20% de todos os seus associados, por exemplo.
Além disso, é bem improvável que toda a “contribuição” seja revertida para o financiamento de imóveis. Eles precisam pagar as contas… e de onde vai sair o dinheiro?
Por tudo isso, tenho muitas dúvidas quanto ao sistema. A perspectiva de que doações vão cubrir o rombo é muito frágil. Tudo bem, pode ser que sim. Mas e se isso não acontecer, ou não acontecer no volume que eles esperam?
Se por um lado eles (AFTB) contam com doações que desequilibram essas contas para o bem, por outro, existem milhares de fatores que podem desequilibrá-las para o mal e simplesmente faltar dinheiro para financiar os imóveis. Um “efeito manada” (debandada de associados) jogaria uma pá de cal nos sonhos de milhares de pessoas.
Se você pretende investir nesse negócio, considere todos os aspectos acima e mais os seguintes fatores:

  • Se as contribuições tiverem outro destino, que não o financiamento imobiliário, vai levar muitos anos para você receber sua carta de crédito. Você também precisa contar com inflação, desistências, inadimplência, etc.;
  • Se o dinheiro sumir, não há garantias. A AFTB não é controlada pelo Banco Central (como os bancos e as administradoras de consórcio) e não existe nenhuma garantia do Governo Federal (isso é conversa mole);
  • O contrato deles é meio “leonino”. Se você atrasar as contribuições, eles vão te mandar lá para o final da fila. Além disso, pontuam os associados segundo critérios nebulosos, o que coloca uns na frente de outros, independente do momento que entraram no sistema e isso pode lhe acarretar uma tremenda dor de cabeça;
  • Existem várias taxas no momento em que você for utilizar sua tão esperada carta de crédito, e nenhuma delas está definida claramente. A única coisa que está claro, é que você terá que pagá-las;
  • Se a proposta for uma MMN tipo pirâmide, que depende do crescimento em cadeia para garantir o pagamento, tenha em conta que uma hora “essa corda vai romper”.

Se mesmo assim você for entrar nessa, pelo menos procure saber exatamente o que é a AFTB e quais seus direitos perante essa “associação”. Você pode votar? Pode se candidatar? Em que situações a diretoria pode ser destituída?

Se existe um modelo matemático que possa explicar um final feliz para essa idéia (final feliz para os clientes!) que apresentem. Para isso, enviei uma cópia deste artigo para os contatos
da AFTB aqui no Fórum antes de publicá-lo (48 horas de antecedência). Tentei enviar para a própria AFTB (no site deles), mas lá não consegui nenhum contato…
… e vamos aos comentários…

About forum_admin

Veja também

Financiamento às Empresas & Outras Notas

PADRÃO DE MEDIÇÃO MUNDIAL Visando harmonizar a forma de se medir no mercado imobiliário, 55 …